Cổ phiếu BĐS tăng mạnh, VN-Index lên sát 490 điểm

Thanh khoản đã tăng nhẹ trong phiên giao dịch sáng nay, thị trường có dấu hiệu hồi phục nhẹ khi dòng tiền bắt đầu quay lại với một số mã nóng. BVH, FPT, KBC tăng trần.

Đóng cửa phiên giao dịch sáng nay (14/01), VN-Index tăng 5,1 điểm lên 489,22 điểm (+1,05%). Đây là phiên tăng điểm thứ 3 liên tiếp của VN-Index và thanh khoản sáng nay đã tăng nhẹ trở lại.
Tổng KLGD trên sàn HoSe sáng nay đạt hơn 41,5 triệu cổ phiếu, tương đương 1.063 tỷ đồng. Trong đó, giao dịch thỏa thuận đạt hơn 5,8 triệu cp, tương đương gần 200 tỷ đồng. Các cổ phiếu được giao dịch thỏa thuận mạnh là KTB (2 triệu cp), EIB (627 nghìn cp), HAG (gần 730 nghìn cp)…
Trên sàn, hàng loạt cổ phiếu bất động sản tăng trần vào cuối phiên như ITA, KBC, ASM, UDC..ngoài ra các bluechips như BVH, FPT tăng trần cũng là lực đẩy kéo VN-Index tăng điểm ngay từ đầu phiên.
Một số cổ phiếu tăng trần đáng chú ý khác là RAL, L10 (trần 3 phiên liên tiếp), DAG, PGC, PGD, VIP, SAM…
VFC sáng nay giao dịch đột biến 1,2 triệu cổ phiếu, đang giảm nhẹ 100 đồng đầu phiên, cuối phiên tăng trần lên 21.200 đồng/cp; trong khi đó SRC đã có lúc tăng lên giá trần 35.000 đồng/cp; cuối phiên tăng 1.300 đồng, cách giá trần 300 đồng/cp.
Một số mã giảm điểm phiên này là VPL, VNL (giảm sàn), CTG (giảm 900 đồng), DPM (giảm 300 đồng), MSN (giảm 500 đồng)…
Cổ phiếu NKG của Thép Nam Kim sáng nay chính thức chào sàn HoSE với giá tham chiếu 25.000 đồng/cp; đã có lúc NKG tăng trần lên 30.000 đồng/cp; tuy nhiên đóng cửa cách giá trần 100 đồng, giao dịch hơn 950 nghìn đơn vị.

Tổng giám đốc CBRE Việt Nam: “Thận trọng trong năm 2011”

Marc Townsend, Tổng giám đốc Công ty CBRE Việt Nam, là một tên tuổi quen thuộc trong làng bất động sản Việt Nam.

Sau 8 năm hoạt động tại Việt Nam và chứng kiến sự tăng trưởng liên tục của thị trường, ông chia sẻ những nhận định về năm 2011 trước thềm Tết Nguyên đán, trong cuộc phỏng vấn riêng của VnEconomy.

Năm 2011 được dự báo sẽ tiếp tục là một năm khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam. Từ góc nhìn của một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, ông nghĩ thế nào về xu hướng của thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Tới cuối năm 2010, chúng tôi thấy rõ đồng tiền Việt Nam đang chịu áp lực lớn và lạm phát ngày càng tăng, điều này khiến cho chúng tôi phải hết sức thận trọng trong năm 2011.

Nếu trong năm 2011, nền kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định, chúng tôi hy vọng rằng các luồng vốn vào thị trường bất động sản sẽ gia tăng. Xét về thị trường văn phòng, chúng tôi mong đợi mức giá thuê vừa phải vào năm 2011, để có thể cung cấp những văn phòng có giá trị xứng đáng cho khách hàng.

Cuối năm 2010, tại Singapore, một tòa nhà 91.695 m2 đã được cho thuê 100%. Mặc dù chúng tôi thấy nhu cầu vẫn được duy trì tại Tp.HCM, nhưng  chúng tôi không thấy có một sự tương đương như thế. Những lo ngại về khả năng phục hồi toàn cầu chậm hơn chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tốc độ tăng trưởng tổng thể văn phòng cho thuê trong khu vực.

Trong lĩnh vực bán lẻ, chúng tôi đều thấy tại Tp.HCM, Bangkok và Kuala Lumpur có những xu hướng giống nhau, với giá thuê ổn định và nhu cầu tiếp tục tăng mạnh. Tuy nhiên, tại châu Á, các yếu tố cơ bản của thị trường xuất hiện là vững chắc và sự phục hồi kinh tế khu vực kể từ khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu cho thấy nhu cầu văn phòng là nhiều hơn khi so sánh với các vùng khác.

Mới đây, Hiệp hội Các nhà đầu tư nước ngoài về bất động sản (AFIRE) đã xếp hạng Việt Nam là thị trường hấp dẫn thứ tư trong các thị trường bất động sản mới nổi. Cá nhân ông tiếp nhận thông tin này như thế nào?

Sự xếp hạng mới này khích lệ đáng kể cho nền kinh tế Việt Nam nói chung và cho thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Nó thể hiện sự tin tưởng các nhà đầu tư nước ngoài vào những triển vọng tăng trưởng của Việt Nam ngay cả trong những lúc mà nền bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với những thách thức. Sự đi lên của Việt Nam trên trường quốc tế cùng với sự hấp dẫn của một nền kinh tế đông dân và có tốc độ tăng trưởng GDP cao đã giúp cho Việt Nam đạt được vị trí đó trong bảng xếp hạng.

Mặc dù GDP giảm trong giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2009, nhưng mức tăng trưởng thấp nhất vẫn là 5,3%/ năm, một sự tăng trưởng đáng kể so với nhiều nước khác. Trong năm 2010, thị trường văn phòng đã có sự bổ sung lớn về nguồn cung cấp mới, nhưng chúng tôi vẫn ghi nhận hơn 220.000 m2 được cho thuê. Những thách thức đã qua của giai đoạn 2008 và 2009 và nhu cầu tăng trong năm 2010 chính là điều đang khích lệ cho xu hướng phát triển dài hạn của thị trường.

Thị trường đang chứng kiến sự cạnh tranh quyết liệt giữa các nhà cung cấp dịch vụ lớn như Savills, CBRE, Cushman&Wakefield, John Lang LaSalle..., khác với giai đoạn CBRE mới xuất hiện và giành được lợi thế tương đối lớn trên thị trường. Ông sẽ làm gì với những thách thức từ cuộc cạnh tranh này?

Chắc chắn một điều là sự cạnh tranh sẽ khiến chúng tôi phải tiếp tục cải tiến dịch vụ của mình. Thiếu cạnh tranh sẽ sinh ra sự hài lòng với những gì mình đã có và điều đó đi ngược lại giá trị cốt lõi của CBRE.

Lĩnh vực nào sẽ là lĩnh vực ưu tiên của CBRE tại thị trường Việt Nam trong thời gian tới, và ông có đưa ra mục tiêu cụ thể nào không?

Chúng tôi vui mừng về sự phát triển trên thị trường khách sạn, ví dụ trong 18 tháng tới chúng tôi sẽ ra mắt một số khách sạn mới tại Tp.HCM, bao gồm Novotel, Le Meridien, Pullman và Nikko.

Một lĩnh vực khác mà chúng tôi mong đợi sự tăng trưởng trong những khu công nghiệp và trung tâm dữ liệu. Với sự phát triển của một xã hội "online", sự phát triển các trung tâm dữ liệu sẽ là cần thiết. Các công ty sẽ cần cơ sở hạ tầng mạng, và không gian, để hỗ trợ xu hướng trực tuyến này. Và những nhà phát triển cần phải sẵn sàng để hỗ trợ những xu hướng này. Nhu cầu về khảo sát xây dựng và quản lý dự án cũng sẽ phát triển.

Bên cạnh đó, với sự gia tăng của đầu tư nước ngoài, quản lý dự án một cách chuyên nghiệp là vô cùng quan trọng. Một nhà quản lý dự án hoàn toàn độc lập và chuyên nghiệp là điều cần thiết cho các dự án bất động sản, và đó là cơ hội cho chúng tôi.

* Từng phục vụ trong quân đội, năm 1988, Marc Townsend đến Hồng Kông và làm việc tại Vigers Limited. Ông sau đó chuyển đến công ty Richard Ellis International và mở văn phòng của công ty này ở Manila vào năm 1995. Năm 1997, Marc Townsend chuyển đến tập đoàn địa ốc Rockwell với chức vụ Phó chủ tịch bán hàng và tiếp thị. Sau đó ông được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc khu vực Đông Nam Á của Regus PLC vào năm 1999,  phụ trách cả Thái Lan, Malaysia, Việt Nam, Singapore và Philippines. Marc Townsend thành lập CBRE Vietnam vào tháng 1/2003 và trở thành kiến trúc sư trưởng cho sự thành công của công ty này tại thị trường bất động sản Việt Nam, vốn đang trong giai đoạn phát triển sơ khai.

Xu hướng thị trường nhà đất Hà Nội 2011: Phía Đông sẽ có nhiều biến động

Giá chào bán thấp hơn khu vực phía Tây ven thành phố, nhiều dự án lớn chuẩn bị triển khai. Đó là yếu tố sẽ giúp thị trường khu vực này hấp dẫn hơn trong thời gian tới.

 

Theo khảo sát giá chào bán của Savills tại các khu đô thị mới, giá đất biệt thự, liền kề khu vực này trung bình thấp hơn một nửa so với Hà Đông, tương đương với khu vực Hoài Đức và Đan Phượng, Quốc Oai khoảng 35-40 triệu đồng/m2, trong khi đó Hà Đông giá chào bán hiện tại lên khoảng 80 triệu đồng/m2. Khu vực quận Cầu Giấy có giá chào bán biệt thự, liền kế đắt nhất Hà Nội với giá khoảng 160 triệu đồng/m2, Tây Hồ đứng thứ hai khoảng 140 triệu đồng/m2, Từ Liêm khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy, khi hạ tầng được cải thiện, khu vực phía Đông sẽ có nhiều tiềm năng hơn do giá bán vẫn còn ở mức thấp so với các khu vực khác.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường quý 4/2010 từ 86 dự án khu đô thị mới, khu nhà ở tại 9 quận nội thành cũ và 5 quận mới mở rộng trên địa bàn Hà Nội của Savills Việt Nam. Savills chia làm 2 vùng gồm có Vùng 1 có 9 quận cũ là Hoàng Mai, Cầu Giấy, Từ Liêm, Tây Hồ, Long Biên, Gia Lâm, Thanh Trì,…và vùng 2 là 5 quận, huyện mới mở rộng là Hoài Đức, Hà Đông, Đan Phượng, Quốc Oai và Mê Linh.

Báo cáo cho thấy, tổng số biệt thự là 12.300 căn và nhà liền kế là 15.500 căn. Vùng 2 chiếm đến 60% tổng số lượng nguồn cung trên thị trường. Trong đó, Hà Đông vẫn là vùng được phát triển nhiều nguồn cung nhất với khoảng 8.300 căn tương đương chiếm khoảng 35% tổng cung.

Về giá chào bán các căn biệt thự, nhà liền kế trên thị trường thứ cấp theo nghiên cứu của Savills cho thấy, giá bán tại quận Cầu Giấy ở vùng 1 vẫn cao nhất đạt mức 160 triệu đồng/m2 do có cơ sở hạ tầng tốt. Hà Đông là địa phận có mức giá cao nhất ở vùng 2 đạt khoảng xấp xỉ 80 triệu đồng/m2 do khu vực này tiếp giáp với vùng 1.

Khu vực Quốc Oai, Đan Phượng, Hoài Đức giá biệt thự và nhà liền kế tương đương với khu vực Long Biên và Gia Lâm. Điều này cho thấy xu hướng đang dần phát triển mạnh về phía dọc trục Quốc lộ 32 và đường Đại lộ Thăng Long.

Giá chào bán trên thị trường nhìn chung tiếp tục tăng so với quý trước đó

Trong tương lai một vài năm tới, nguồn cung tương lai sẽ xuất hiện nhiều ở các quận, huyện thuộc vùng 2 vì khu vực này mới mở rộng quỹ đất còn khá nhiều. Dự kiến có khoảng 69 dự án nhà biệt thự, liền kề sẽ tham gia thị trường.

Trong đó, đánh chú ý là khu vực quận Thanh Xuân sẽ có nguồn cung dồi dào nhất, sau đó là Quốc Oai và Mê Linh, Hoàng Mai, Long Biên, Hoài Đức và Hà Đông,…

Ông Nguyễn Dũng Minh – Giám đốc kinh doanh Savills Việt Nam cho rằng, gần đây có thể thấy một số dự án lớn đang có động thái phát triển các khu nhà ở, khu đô thị về phía Đông đang được chú trọng đầu tư, nổi lên như dự án của Vincom tại Sài Đồng, dự án Cienco 5 tại Mê Linh, hay dự án Eco Park ,…điều này cho thấy xu hướng đầu tư đang lan dần sang phía Đông. Năm 2011 thị trường nhà đất phía Đông sẽ có nhiều biến động mạnh khi có nhiều nhà phát triển thị trường lớn “nhảy vào” khu vực này.

Cũng theo báo cáo mới nhất về thị trường nhà đất quý 4/2010 của CBRE Việt Nam thì giá biệt thự, liền kề trên địa bàn thành phố đều tăng, với mức giá tăng trung bình từ 12-15% so với quý trước đó. Tuy nhiên, khu vực Long Biên, Gia Lâm giá đất nền tăng khoảng 25% cao hơn hẳn so với mức trung bình của toàn thị trường, chỉ sau khu vực tăng nóng nhất khu vực Hà Nội là khu Lê Văn Lương kéo dài tăng 30% so với quý trước.

Bất động sản nghỉ dưỡng quanh Hà Nội: Lợi thế về thiên nhiên và giá bán

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng quanh Hà Nội được khá nhiều nhà đầu tư quan tâm trong năm qua, do các dự án này có giá “mềm” so với sản phẩm nghỉ dưỡng khác.

 

Năm 2010 đã khép lại với nhiều sóng gió của thị trường bất động sản nói chung, nhưng cũng không thể bỏ qua những thành công đáng lưu ý của thị trường BĐS sinh thái nói riêng. Cả các chủ đầu tư, khách hàng, người đầu cơ đều hy vọng năm 2011 là năm bước ngoặt của thị trường BĐS sinh thái.

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS, đất sinh thái, nghỉ dưỡng, resort quanh Hà Nội là phân khúc thực sự hấp dẫn với các nhà đầu tư bởi những điểm mạnh của phân khúc này.

Trong năm 2010, việc đầu tư bất động sản sinh thái được xem là một kênh đầu tư đáng chú ý mà trước đây kênh đầu tư này chưa được coi trọng. Do có sự bùng nổ về nguồn cung, cho nên theo đó bất động sản sinh thái cũng trở nên sôi động hơn trong một hai năm vừa qua. Đây được xem là kênh đầu tư hấp dẫn bởi vì ngoài việc sử dụng cho các kỳ nghỉ dưỡng, khách hàng còn có thể cho thuê và có thể bán để thu lợi nhuận.

Theo bà Trần Thị Tô Thanh – Chuyên viên nghiên cứu cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng quanh bán kính Hà Nội khoảng 30km có lợi thế về thiên nhiên ưu đãi cũng như giá bán “mềm” so với các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng dọc các bờ biển đẹp.

Giá bán sản phẩm những dự án sinh thái nghỉ dưỡng ở xung quanh Hà Nội như khu vực Lương Sơn, Vĩnh Phúc, Ba Vì,…thường dao động từ khoảng 5 – 12 triệu đồng/m2 tùy theo khu vực và dự án. Với giá bán này, nhiều chuyên gia đánh giá khá hấp dẫn so với sản phẩm dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở các bãi biển đẹp với giá lên đến hàng nghìn USD/m2.

Ở những nước phát triển thì thị trường BĐS sinh thái nghỉ dưỡng đã có nền tảng phát triển vững trãi, những quy chuẩn chung khắt khe cho những khu được gắn mác nghỉ dưỡng sinh thái.

Còn ở Việt Nam thị trường đang dần hình thành và tiêu chuẩn sinh thái mới chỉ “loáng thoáng” được nhắc đến ở một số dự án hay quần thể biệt thự nghỉ dưỡng. Nói đến sinh thái trước hết phải xem xét dự án đó có mật độ xây dựng chiếm bao nhiều phần trăm tổng diện tích toàn khu, nguồn năng lượng sử dụng là bao nhiêu, những chất liệu gì sử dụng trong dự án, nguồn nước thải xử lý ra sao…? Đó là một số tiêu chí căn bản, tuy nhiên hầu hết các dự án BĐS sinh thái chào bán thời gian vừa qua chưa đạt được, nhưng đây lại là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định của người mua khi nhu cầu là có thực.

Ông Lê Đức Hải, Tổng Giám đốc INT Group cho biết, INT Group chuyên cung cấp ra thị trường sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng sinh thái. Chúng tôi vừa mới tung ra thị trường sản phầm The Melody Villas -  Fantasy, được coi là mô hình nghỉ dưỡng sinh thái đang đi theo đúng tiêu chuẩn sinh thái của Châu Âu.

Với việc sở hữu The Melody Villas -  Fantasy thì các chủ nhân sẽ phải ký một thỏa ước chung toàn khu về tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn sinh thái và tiêu chuẩn cộng đồng. Mật độ xây dựng chiếm chưa đến 4% tổng diện tích toàn khu, đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn sinh thái. Ngoài ra, hệ thống cây xanh được thiết kế theo phong thủy, nhà thông minh, pin năng lượng mặt trời,…

Với những tiêu chuẩn căn bản từng bước theo tiêu chuẩn sinh thái chuẩn, INT Group đang dần đi theo đúng tiêu chuẩn của các sản phẩm sinh thái nghỉ dưỡng.

The Melody Villas -  Fantasy nằm bên bờ suối Bùi dài 3km, tại xã Dân Hòa, huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hòa Bình, cách Hà Nội 55Km về phía Tây. Theo thông tin giao dịch từ sảng bất động sản sinh thái INT đất nền của dự án có giá bán khoảng từ 4-7 triệu đồng/m2.

Bất động sản năm 2011 vẫn thất thường

GS -TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường - dự báo thị trường bất động sản năm 2011 sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng nóng, lạnh thất thường, do tình trạng thiếu vốn và những bất cập trong quản lý.

Khuyết tật trong phân phối nhà ở xã hội

Thưa ông, bước sang năm 2011 có những hạn chế lớn nào cần khắc phục để sớm khơi thông thị trường?

Chúng ta đã khởi động được phân khúc nhà cho người thu nhập thấp từ gói kích cầu. Nỗ lực của Hà Nội, TPHCM và một số bộ rất đáng ghi nhận khi góp phần giải quyết phần nào khó khăn nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, cho sinh viên. Nhưng hiện đang có khuyết tật trong khâu phân phối, nói cách khác là khuyết tật trong việc chuyển ưu đãi của nhà nước đến đúng đối tượng.

Chúng ta gần như không có cơ chế rõ ràng để quản lý và minh bạch thu nhập. Với cơ chế phân phối hiện nay, rất có thể dẫn tới câu chuyện đã xảy ra tại các khu tái định cư trước đây. Một đầu nậu có thể đứng ra thu gom, mua lúa non. Giá bán cuối cùng của quỹ nhà này tới tay người tiêu dùng thực vẫn rất cao.

Lợi ích của việc này rơi vào tay nhà đầu tư, đầu cơ, đầu nậu đứng giữa. Nếu chúng ta không thoát khỏi tình trạng này thì cái vòng luẩn quẩn vẫn đeo bám, cơ chế xin -cho vẫn hiện hữu.

Mua bán nhà trên giấy là cứu cánh cho thị trường những năm vừa qua, đây là hình thức rất thuận lợi cho nhà đầu tư và cả người tiêu dùng. Người tiêu dùng được mua với giá rẻ, nộp tiền nhiều lần và nhà đầu tư thì có vốn.

Nhưng nếu cứ để tiếp diễn như hiện nay thì đầy rủi ro về giá cả, phương thức góp vốn. Rủi ro lên đến cao độ khi mà bắt đầu xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho người mua vì nhiều trường hợp đã sang tên 5-7 cầu vì những giao dịch ngầm đó không được thừa nhận.

Do những tồn tại này mà người ta phải nhẫn nhịn chờ đợi vì bây giờ làm to chuyện thì chưa chắc mình đã được cấp sổ đỏ hoặc bị mất tiền oan vì giao dịch trái luật. Đây là rủi ro cực kỳ lớn diễn ra từ nhiều năm rồi nhưng chúng ta vẫn chưa tháo gỡ được tình trạng này.

Nhiều ý kiến cho rằng thị trường bị méo mó còn do nhiều bất hợp lý ngay từ đầu vào của dự án, thưa ông?

Đang có nhiều bất công bằng trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.

Nơi thì giao đất trực tiếp, nơi thì đấu giá, nơi thì thấp, chỗ thì cao. Đà Nẵng làm một kiểu, Hà Nội, TPHCM làm một kiểu. Nhiều trường hợp chỉ dùng quyết định hành chính mà không có thương thảo với dân lại thu hồi đất. Nhân dân khiếu kiện thì tay bo giải quyết, giải quyết không được thì dẹp.

Chúng ta cần giải quyết cơ chế này sao cho thật sự bình đẳng, tránh tình trạng làm cho thị trường bị rối, nơi sốt nóng nơi lạnh băng. Điều đó tác động đến toàn bộ quá trình triển khai dự án, nhất là giá bán sản phẩm và diễn biến đầu cơ trên thị trường.

Thiếu công khai sẽ gần với tham nhũng

Minh bạch thị trường để người thật sự có nhu cầu về nhà ở thuận lợi mua nhà dường như vẫn còn xa, thưa ông?

Hiện nay ước khoảng 50% các giao dịch là không công khai. Tôi ví dụ, mới đây, khi kiểm tra thông tin cần minh bạch trên 66 trang web, thì không được 50% thực hiện đúng pháp luật. 63 trang web của UBND các tỉnh và 3 bộ. Nhiều trang web có trang mục mà không có nội dung. Đó là yêu cầu công khai minh bạch rất giản dị nhưng cũng chưa làm được. Nếu thiếu công khai, minh bạch sẽ là cơ hội cho tham nhũng, không thực thi pháp luật, thiếu công bằng.

Chúng ta cố gắng nhiều trong chống đầu cơ, tích trữ tiền nhàn rỗi vào thị trường bất động sản nhưng hiệu quả chưa được bao nhiêu. Nhiều sắc thuế về bất động sản, chúng ta chưa đi đúng những yêu cầu cần thiết và nặng về hình thức. Rất ít tác động làm lành mạnh hơn thị trường, làm cho thị trường méo mó.

Tính chuyên nghiệp của thị trường còn rất hạn chế. Nhiều chính sách, quy hoạch thay đổi, chưa có tầm nhìn dài hơi. Doanh nghiệp có hàng chục ngàn đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng số làm được chuyên nghiệp thì chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Với người tiêu dùng, hội chứng đám đông luôn xảy ra, rất thiếu sự phân tích thị trường. Cứ như thế người ta nộp tiền cả cho nhà đầu tư thứ cấp, nộp cho cả những dự án chưa được giao đất. Điều này thể hiện rất rõ trong năm 2009-2010.

Tiếp tục khát vốn

Ông dự báo thế nào về diễn biến thị trường bất động sản năm 2011?

Bước vào năm 2011, thị trường bất động sản lại đứng trước bài toán khó khi ngân hàng nâng lãi suất. Luồng tín dụng đổ vào bất động sản sẽ hạn chế và tác động vào tâm lý của người mua không muốn rót tiền vào thị trường.

Khả năng tăng vốn năm 2011 sẽ không được nhiều. Có chăng là một chút từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Như vậy chỉ còn một lối thoát là gọi vốn từ dân và thiếu vốn vẫn tiếp tục. Dẫn đến thị trường quá nhạy cảm về chính sách và quy hoạch.

Tình trạng nóng, lạnh thất thường, nóng, lạnh theo thời điểm, theo vị trí, theo dự án tiếp tục xảy ra. Diễn biến thị trường bất động sản năm 2011 phụ thuộc khâu quản lý nhà nước.

Theo tôi là phải đổi mới việc giao đất, nhà nước đứng ra thu hồi rồi công khai đấu giá đất, mở rộng cửa cho nhà đầu tư. Khi đó cuộc chơi sẽ khác hẳn. Có thể đấu giá trước khi quy hoạch. Quản lý đất đai rối như hiện nay một nguyên nhân chính là vì gắn với tham nhũng, với phân chia địa tô.

Cần hoàn thiện cơ chế phân phối nhà cho người thu nhập thấp, cần để cho họ tự quyết định, họ sẽ tự bình chọn, theo dõi. Cần hoàn thiện cơ chế mua nhà trên giấy; giải quyết tận gốc giá trị về đất đai trong đầu tư phát triển.

Cảm ơn ông!

Giới đầu tư bất động sản sẽ thay đổi chiến thuật

“Phân khúc căn hộ sẽ tồn rất nhiều hàng, khó mà bán hết được với tình trạng kinh tế như hiện nay. Các chủ đầu tư năm 2011 sẽ phải thay đổi chiến thuật nếu muốn tồn tại”.

Đó là một trong những dự đoán của ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản năm 2011 tại buổi tổng kết thị trường năm 2010 và nhận định xu thế thị trường năm 2011 diễn ra tại TPHCM ngày 6/1.
Theo ông Marc Townsend, bước vào năm 2010, thị trường căn hộ sẽ ứ hàng vì một lượng hàng tồn rất lớn từ các dự án tung ra trong năm 2010 không bán hết, cộng dồn với lượng hàng giao dịch từ các năm trước trong thị trường thứ cấp và hàng mới tung ra trong năm 2011.
Chỉ riêng thị trường TPHCM đã tồn khoảng 10.000 căn hộ bán trong năm 2010, thêm khoảng 20.000 căn dự kiến sẽ tung ra trong năm 2011, thị trường sẽ bội thực nguồn cung.
Các chỉ số đô thị đều cho thấy nhu cầu nhà ở hiện nay là rất lớn khi mức độ gia tăng dân số tại hai đô thị lớn nhất nước là Hà Nội và TPHCM ngày càng cao; tỷ lệ người trong độ tuổi lập gia đình, cần có nơi an cư rất lớn. Tuy nhiên, theo ông Marc Townsend thì yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy thị trường chính là “túi tiền” của người dân.
Hầu hết người đi mua căn hộ, đặc biệt là giới đầu cơ (động lực của thị trường thứ cấp) đều phải đi vay ngân hàng. Nhưng trong tình trạng lãi suất cao ngút trời như hiện nay thì chẳng ai dám đi vay mua nhà.
Đó là chưa kể giá vàng biến động quá mạnh, lợi nhuận từ thị trường vàng mang lại có khi còn nhiều hơn thị trường bất động sản, nó giành mất một nguồn vốn rất lớn của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, ông Marc Townsend cũng cảnh báo tiền VND có nguy cơ mất giá so với USD dù tình hình chính trị ở Việt Nam hết sức ổn định. Trong khi đó, nhiều nước trong khu vực có tình hình chính trị bất ổn hơn Việt Nam nhưng nội tệ của họ vẫn tăng giá so với USD.
Điều này làm giảm sút lòng tin của người dân vào tiền VND, cộng với tâm lý yêu thích vàng của đại đa số dân châu Á, họ đổ xô đi mua vàng để dự trữ, làm giảm mất một nguồn vốn lớn đang lưu thông trên thị trường. Ngoài ra, họ cũng có tâm lý chờ xem với hy vọng giá nhà giảm và lãi suất giảm.
Chính hàng loạt yếu tố trên khiến tình hình thị trường căn hộ năm 2011 sẽ rất tồi tệ. Ông dự báo: nếu lạm phát không được kiềm chế, lãi suất không giảm, giá vàng không ổn định… thì thị trường căn hộ vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc trong năm 2011, căn hộ sẽ rất khó bán, hàng tồn là đương nhiên.
Với tình hình thị trường như vậy, cộng với hàng loạt dự án được bán trong giai đoạn “sốt” (2006 - 2007) sẽ hoàn thành và giao nhà trong năm 2011 sẽ khiến thị trường có một lượng căn hộ trống rất lớn. Từ nguồn hàng này, các chủ đầu tư sẽ phải tính đến phương án đem các căn hộ đi cho thuê trong khi chưa bán được.
Ông Marc Townsend cho rằng: “Dù phân khúc căn hộ cho thuê lợi nhuận thấp, rất phức tạp vì phải quản lý, bảo dưỡng… nhưng đó là tình thế bắt buộc các nhà đầu tư phải thay đổi chiến thuật”.
Về khả năng giảm giá của thị trường căn hộ, ông Marc Townsend cho là rất khó. Ông nói: “Nếu chủ đầu tư giảm giá bán sẽ gây ra sự thất vọng cho các khách hàng đã mua sản phẩm dự án trước đó. Do đó, giảm giá bán chỉ có thể là phương án cuối cùng”.
Tuy nhiên, theo ông thì các chủ đầu tư muốn bán căn hộ cũng sẽ phải dùng một số biện pháp giảm giá bán linh động hơn như: tăng cường chất lượng trang trí nội thất; đàm phám với các ngân hàng để khách hàng của họ có thể được vay vốn mua nhà với lãi suất thấp, kéo dài thời hạn trả nợ vay (tất nhiên là chủ đầu tư phải chịu mất một phần lợi nhuận để bù vào phần lãi suất mà ngân hàng giảm cho khách hàng của họ)…

Tin tức nổi bật, dự án bất động sản mới tuần 1 năm 2011

Theo số liệu thống kế của CBRE, giá đất nền Hà Nội trong quý 4/2010 tăng trung bình 12-15% so với quý trước đó, số lượng nguồn cung căn hộ tăng 50% so với quý 3/2010.

CBRE vừa công bố báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2010
+ Giá đất cả năm 2010 tăng trên tất cả các quận của Hà Nội. Chỉ tính riêng quý 4/2010 giá đất nền đã tăng khoảng 12%-15% so với quý trước đó.
+ Nguồn cung căn hộ ra thị trường trong qúy đạt khoảng gần 3000 căn, chủ yếu là phân khúc trung bình gần 2000 căn, tăng 50% so với quý trước.

+ Thị trường văn phòng có dấu hiệu tích cực hơn khi số lượng thuê tăng lên cao, và đạt khoảng 36.200m2 sàn trong quý mức cao nhất đạt được trong một quý kể từ năm 2007. Giá thuê vẫn giữ ở mức ổn định khoảng gần 40 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng A và gần 30 USD/m2/tháng đối với văn phòng hạng B. Chủ tòa nhà đang có xu hướng nâng cấp tòa nhà, sửa chữa,…như Vincom, Central Building,…

-          Cuộc đua lãi suất của doanh nghiệp bất động sản
+Dự án EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương) được chủ đầu tư SetiaBecamex hỗ trợ khách hàng lãi suất khoản vay ngân hàng. Khách hàng chỉ cần trả 30% số tiền mua căn nhà theo nhiều đợt và vay phần còn lại (chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất vay, khách hàng không phải trả).
+ Dự án Imperia An Phú (Quận 2) cũng được được chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất khoàn vay ngân hàng khi mua sản phẩm dự án, khách hàng thanh toán 25%.
+ The EverRich II: khách hàng chỉ đóng trước 30% giá trị căn hộ, phần còn lại được thanh toán khi nhận bàn giao căn hộ (dự kiến năm 2013). Lãi suất của khoán vay còn lại là 0%.
+ Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức hỗ trợ cho 20 khách hàng đầu tiên ký hợp đồng mua căn hộ TDH Trường Thọ bằng hình thức hỗ trợ 50% lãi suất vay ngân hàng trong vòng 9 tháng
-          Ổn định giá đất 2011 góp phần kiềm chế lạm phát: Tại hội nghị tổng kết năm 2010 và triển khai kế hoạch công tác năm 2011 của ngành tài nguyên môi trường tổ chức mới đây ở Hà Nội, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải chỉ đạo Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần quán triệt chủ trương bình ổn giá đất năm 2011, góp phần phòng chống lạm phát.
Dự án mới
+ Khu đô thị Hải Minh – Hà Nam
Chủ đầu tư dự án Công ty Detech Land, đơn vị thiết kế Công ty tư vấn thiết kế Archipell (Pháp)
Địa điểm xây dựng tại địa phận xã Duy Minh và xã Duy Hải, huyện Duy Tiên, Tỉnh Hà Nam.
Quy mô của dự án khoảng 278.2ha bao gồm 4 khu chức năng chính:
Khu A: Khu đô thị sinh thái: khoảng 72.76ha. Khu B: Khu đô thị công nghệ đa ngành: khoảng 64.52ha. Khu C: Khu đô thị thương mại – dịch vụ: khoảng 76.22ha. Khu D: Khu trung tâm cây xanh, vui chơi giải trí: khoảng 39.54ha. Khu đất dịch vụ trả lại cho địa phương khoảng 25.17ha.

Quy hoạch chi tiết 1/2000 của dự án đã được UNND Tỉnh Hà Nam phê duyệt theo quyết định số 1261/QĐ – UBND vào tháng 11/2010

+ Tòa nhà chung cư Tây Nam Kim Giang – Hà Nội
Đây là dự án tái định cư do Sở Xây dựng Hà Nội làm chủ đầu tư vừa được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt dự án
Theo đó, dự án có quy mô tầng cao 21 tầng với khoảng 186 căn hộ được xây dựng trên khu đất CT10 diện tích 4.486m2 khu đô thị mới Tây Nam Kim Giang 1.
Tổng mức đầu tư 380 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự án từ Quý II/2011 đến Quý II/2014.
+ The Pegasus Plaza - Đồng Nai
Công ty Cổ phần Đầu tư – Kiến trúc – Xây dựng Toàn Thịnh Phát, đơn vị thành viên của Tập đoàn Sacombank làm chủ đầu tư vừa khởi công xây dựng dự án

Địa điểm xây dựng đường Võ Thị Sáu, Tp. Biên Hòa, Đồng Nai, cách trường Quốc Tế Châu Á Thái Bình Dương Đồng Nai 200m; cách bệnh viện Đồng Nai, ga Biên Hòa, công viên Biên Hùng 1km; cách sân bay Biên Hòa, bưu điện Biên Hòa 2 km; Khu du lịch Bửu Long 4km

Quy mô diện tích khu đất xây dựng dự án 6.000 m² gồm 2 khối. Khu trung tâm thương mại – dịch vụ – nhà ở: có diện tích khu đất trên 4.600 m², tổng diện tích sàn hơn là 40.000 m² quy mô 20 tầng và 2 hầm.
Tầng 1-6 là khu thương mại dịch vụ, và 14 tầng căn hộ cao cấp, gồm 3 loại: Sky Villa 260-400 m² , trong đó mỗi căn đều có hồ bơi, Garden Villa 109-119 m², Family Home 81-89 m². Khối văn phòng: được xây dựng trên diện tích khu đất là 1.400 m² , tổng diện tích sàn hơn 7.000 m² gồm 10 tầng và 1 hầm.
Tổng mức đầu tư hơn 500 tỷ đồng, dự kiến thực hiện trong vòng 26-28 tháng.
+ Vĩnh Hưng Dominium – Hà Nội
Chủ đầu tư Công ty TNHH Kinh doanh nhà Vĩnh Hưng, dự án vừa được chấp thuận phương án kiến trúc và mặt bằng.
Vinhhung Dominium có tổng diện tích mặt bằng 12.399m2 (trong đó diện tích xây dựng là 5.248,6m2) được phê duyệt làm khu nhà ở cao thấp tầng, dịch vụ thương mại, với ba hạng mục gồm nhà 25 tầng, nhà 35 tầng và nhà thấp tầng. Tòa nhà 25 tầng là khu căn hộ với mỗi sàn khoảng 20 căn và 2 tầng hầm. Tòa nhà 35 tầng với 3 tầng hầm với mỗi sàn có khoảng 24 căn hộ, khu nhà ở thấp tầng có 12 căn

Dự kiến Dự án sẽ bắt đầu triển khai phần ngầm của tòa nhà 35 tầng từ đầu năm 2011.

+ Contentment Plaza - Bình Dương
Dự án do Công ty TNHH Xây dựng Dịch vụ Thương mại Đầu Tư Bất Động Sản Tường Phong làm chủ đầu tư, đơn vị phân phối Đất Xanh Đông Á. Khởi công xây dựng vào 4/1/2011
Địa điểm xây dựng tại Ấp Đông, Xã Vĩnh Phú, Huyện Thuận An, Tỉnh Bình Dương
Quy mô diện tích đất là 7,955 m2 với 2 tòa nhà cao 27 tầng gồm 2 tầng hầm để xe, 5 tầng trung tâm thương mại & dịch vụ như nhà hàng, câu lạc bộ thể thao, khu ẩm thực, trường ngoại ngữ, nhà trẻ tư thục, văn phòng cho thuê…và 20 tầng căn hộ, quy hoạch 522 căn hộ cao cấp, chiều cao xây dựng là 88m.
Tổng mức đầu tư 500 tỷ đồng, dự kiến chính thức mở bán vào ngày 16/01/2011.
+ Oceanviews Luxury Apartment -Hotel – Đà Nẵng
Địa điểm xây dựng tại điểm giao nhau giữa đường Hoàng Sa và đường Dương Đình Nghệ, đối diện bãi tắm Mỹ Phước II.
Quy mô chiều cao 21 tầng cao và 1 tầng hầm và 1 tầng áp mái, được xây dựng trên khu đất rộng hơn 1.120m2. Tổng số căn hộ khách sạn khoảng 119 căn có diện tích từ diện tích từ 62 m2 đến 135 m2. Ngoài ra còn có 36 phòng khách sạn diện tích từ từ 22 m2 đến 50 m2
Taseco cho biết, hiện dự án đã được cấp giấy phép xây dựng số 1727/GPXD do Sở xây dựng Đà nẵng cấp ngày 29 tháng 11 năm 2010. Dự kiến công ty sẽ mở đợt bán hàng đầu tiến của dự án vào khoảng tháng 3/2011 với mức giá bán từ 1.500 – 2.000 USD/m2, tiến độ đóng tiền là 30%

Tiếp thị bất động sản: Doanh nghiệp “nội” đang lớn

Nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn đang có xu hướng tìm thuê doanh nghiệp trong nước đảm nhận khâu tiếp thị cho dự án của mình.

Theo thống kê của các chuyên gia, thị trường dịch vụ bất động sản (tiếp thị, phân phối, định giá, tư vấn đầu tư, quản lý điều hành dự án...) trong nhiều năm qua gần như nằm trọn trong tay các doanh nghiệp nước ngoài với khoảng 90% thị phần, 10% còn lại là dành cho một số doanh nghiệp trong nước, liên doanh...

Những cái tên như CBRE, Savills, Colliers, Knight Frank, Jones Lang LaSalle hay Cushman & Wakefield... đã quá quen thuộc với những chủ đầu tư bất động sản trong nước, cũng như với bất kỳ ai quan tâm đến thị trường này trong nhiều năm qua.

Đặc biệt, từ những năm 2008 trở về trước, những cái tên nói trên dường như là yếu tố không thể thiếu trong thành công của các dự án bất động sản lớn. Các doanh nghiệp địa ốc từ Nam chí Bắc muốn bán được hàng thuận lợi, nhanh chóng, dò đúng nhu cầu thị trường... tất thảy đều phải nhờ đến bàn tay của một trong số những doanh nghiệp nói trên.

Khi đó, với “thâm niên” có mặt tại Việt Nam đều trên dưới chục năm, nên phần lớn những dự án tiềm năng, những địa bàn nào sinh lợi lớn đều nằm trong tầm ngắm của các doanh nghiệp tiếp thị bất động sản nước ngoài. Ngay cả đến thời điểm này, dù phải bước vào cuộc cạnh tranh khốc liệt nhưng không ít doanh nghiệp tiếp thị bất động sản ngoại vẫn chen chân được vào những dự án lớn, dù có thể chỉ là tiếp thị một mảng, phân khúc nào đấy của một dự án.

Song hiện tại, nhiều dịch vụ như định giá, tư vấn bán hàng... mà trước đây chỉ được cung cấp bởi các doanh nghiệp nước ngoài thì nay đã được các doanh nghiệp Việt giới thiệu, quảng bá và đảm nhận.

Cùng với sự khó tính của chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp nước ngoài nhiều khi cũng bị cắt hợp đồng, giảm bớt việc quản lý một số khâu, phân khúc trong dự án hoặc thậm chí bị thay thế giữa chừng do không đảm bảo tiến độ bán hàng hoặc do chi phí quá cao.

Tiêu biểu trong việc thay đổi nhà tiếp thị phải kể đến dự án Mulberry Lane (quận Hà Đông, Hà Nội). Chủ đầu tư dự án này đã lần lượt "bỏ qua" nhiều tên tuổi lớn của nước ngoài. Và theo thông tin từ chủ đầu tư, sắp tới doanh nghiệp này sẽ chọn một doanh nghiệp trong nước đảm nhận khâu tiếp thị cho dự án.

Ngoài ra, còn có một số dự án khác như Canal Park (Long Biên, Hà Nội), các dự án của tập đoàn Vincom... cũng đã được chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng với các nhà tiếp thị ngoại.

Không chỉ có xu hướng quay sang tìm doanh nghiệp trong nước đảm nhận khâu tiếp thị, bán hàng cho dự án, một số doanh nghiệp bất động sản lớn trong nước đang có xu hướng tự đứng ra đảm nhiệm luôn khâu này.

Lãnh đạo tập đoàn Nam Cường cho biết, ngay khi doanh nghiệp này khởi công các dự án của mình, hàng loạt các doanh nghiệp tiếp thị nước ngoài đều đến đặt vấn đề đảm nhận khâu tiếp thị, tư vấn... Tuy nhiên, tất cả đều bị từ chối.

Lý do, theo vị này là ngoài việc chi phí phải trả quá cao thì những phương thức và chiến lược bán hàng của các doanh nghiệp nước ngoài cũng không có gì là đặc sắc, nổi trội. Quan điểm của Nam Cường là nếu giá cả, diện tích hợp lý thì không cần phải dùng bất cứ “chiêu” bán hàng nào, khách hàng cũng tự tìm đến.

Ngoài Nam Cường, một số dự án có quy mô lớn như tòa nhà Xanh 40 tầng tại Mỹ Đình của Viglacera, dự án Star City của Tập đoàn Đại Dương, nhiều dự án bất động sản của Archi land Việt Nam... cũng được các doanh nghiệp này... tự tay bán hàng.

Còn theo ông Lâm Bảo Kỳ, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Quốc tế Lạng Sơn (chủ đầu tư dự án Hoàng Đồng Lạng Sơn có vốn đầu tư 2 tỷ USD), việc lựa chọn doanh nghiệp tiếp thị nước ngoài chỉ là bất đắc dĩ, tức là khi mà doanh nghiệp Việt không thể đảm nhận được.

Còn trong bối cảnh hiện nay, khi mà thông tin, công nghệ và kiến thức đã gần như quốc tế hóa, thì các doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có thể đảm nhận được việc này. Đó là lý do tại sao doanh nghiệp này lại chọn một công ty trong nước tiếp thị cho dự án trên và cả một số dự án khác nữa.

“Kinh doanh bao giờ cũng phải tính hiệu quả và lợi nhuận lên trên hết. Và khi mà một mặt hàng có giá trị như nhau, công dụng và chất lượng như nhau thì tất yếu bạn sẽ chọn cái nào có giá rẻ hơn”, ông Kỳ nói.

 Vneconomy

Bất động sản Hà Nội lập "đỉnh" trong quý cuối năm

Quý 4 năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội liên tục tăng về nguồn cung trên hầu hết các lĩnh vực. Một số phân khúc như như phân khúc văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư còn xác lập được “đỉnh” ngay trong ba tháng cuối.

Nguồn cung căn hộ quý 4 tăng gần 50%

Theo nhận định của CBRE Việt Nam, quý 4 được  đánh giá là quý sôi động nhất của thị trường căn hộ chung cư trong năm 2010 khi cả nguồn cung, tốc độ bán hàng và giá cả đều có xu hướng gia tăng.

Thị trường căn hộ chung cư đã được “tiếp sức” thêm bởi 2.850 căn hộ mới, tăng gần 50% so với quý 3. Trong số này, khoảng một nửa số dự án được chào bán công khai qua hình thức hợp đồng góp vốn, cho thấy các chủ đầu tư đã nắm bắt được Nghị định 71 và Thông tư 16 mới được ban hành.

Nhu cầu đối với các dự án trung cấp và bình dân tiếp tục được duy trì ở mức độ cao. Theo đánh giá của ông Richard Leech, giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, những dự án thuộc phân khúc trên sở dĩ vẫn nắm “lợi thế” trên thị trường là do hầu hết các căn hộ có diện tích tương đối nhỏ, mức tiền phải chăng, người mua chỉ cần bỏ ra trên dưới 1,5 tỷ đồng là có thể sở hữu.

Trong khi đó, đa phần các dự án hạng sang và cao cấp vẫn vấp phải những khó khăn. Điều này khiến một số chủ đầu tư phải liên tục đưa ra khuyến mãi và mở rộng các kênh phân phối để thu hút khách hàng. Duy nhất chỉ có hai dự án Royal City và Ciputra Link Premium với mô hình tổ hợp cùng nhiều tiện ích đi kèm là vẫn có tốc độ bán hàng tốt trong quý 4.

Về mức giá căn hộ được chào bán trên thị trường, trái với xu hướng bình ổn 3 quý đầu năm, trong quý 4, giá ở tất cả các phân khúc nhà ở đều tăng. Mức tăng mạnh nhất vẫn thuộc về các dự án bình dân (11%) và trung cấp (9%). Hạng  cao và hạng sang giá nhích nhẹ lên khoảng 4,5%. Nhiều dự án được bàn giao trong quý 4, nhu cầu mua nhà trước năm mới tăng cộng với những diễn biến phức tạp trên thị trường vàng và ngoại tệ được coi là những nguyên nhân chính dẫn đến mức tăng này.

Riêng về thị trường nhà đất, giá nhà đất quý 4 vẫn tiếp tục duy trì đà tăng giá mạnh mẽ đối ở phân khúc nhà liền kề, biệt thự với mức tăng trung bình 12 – 15%. Tốc độ tăng mạnh nhất phải kể đến các dự án phía Tây thành phố, điển hình như khu vực quận Hà Đông với mức tăng trung bình 18% so với quý trước. Khu vực quận Long Biên – Gia Lâm, dù chỉ đóng góp số lượng nhỏ các dự án đô thị mới nhưng cũng đã kịp “lập đỉnh”  với mức tăng trung bình ở mức 25% so với thời điểm ba tháng trước đó.

Thị trường văn phòng cho thuê đạt đỉnh

Cũng nằm trong xu hướng tăng nguồn cung, thị trường văn phòng cho thuê còn xác lập được “đỉnh”  về diện tích cho thuê trong quý 4. Theo thống kê của CBRE, chỉ trong ba tháng cuối năm đã có thêm 32.600 m2 diện tích văn phòng hạng A và B được cho thuê. Đây là con số lớn nhất kể từ năm 2007. Trong số này, 58% là diện tích văn phòng hạng A, chủ yếu từ hai dự án BIDV Tower và Charm Vit Tower.

Trong quý cuối cùng của năm 2010, thị trường văn phòng cho thê cũng được bổ sung thêm 2 dự án mới là Sentinel Place và Lilama10 Tower. Giá thuê trung bình được duy trì ổn định ở cả 2 phân khúc trong khoảng 41 – 42 USD/m2 đối với hạng A và 27 – 28USD/m2/tháng với hạng B.

Nguồn cung và diện tích cho thuê tăng liên tục tăng cho thấy sự phục hồi của thị trường văn phòng tại Hà Nội. Trong ngắn hạn, các dự án đang hoạt động vẫn sẽ chịu áp lực đáng kể do sự cạnh tranh từ các tòa nhà lớn chuẩn bị khai trương như Crown Complex, Keangnam Landmark Tower.

CBRE cũng nhận định, năm 2011, nguồn cung được đưa vào thị trường này sẽ còn lớn hơn nữa. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các khách hàng thuê nhưng cũng đặt chủ đầu tư trước nhiều thách thức lớn.

Về thị trường mặt bằng bán lẻ, ba tháng cuối năm Hà Nội không có thêm trung tâm thương mại mới đi vào hoạt động, tổng cung diện tích bán lẻ vẫn ổn định ở mức 118.500 m2. Năm 2011, thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung bổ sung lớn từ một loạt các dự án như Pico Mall (30.000 m2), Hàng Da Galleria (9.310m2), Savico Plaza (52.000 m2)… Điều này dự báo một năm thịnh vượng của thị trường bán lẻ Hà Nội.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành của CBRE Việt Nam nhận định, với xu hướng nguồn cung liên tục tăng đều ở hầu hết các mảng thị trường, trong thời gian tới, các chủ đầu sẽ đứng trước áp lực cạnh tranh rất lớn trong việc thu hút khách hàng./.

Khi bất động sản Việt Nam vào top 4 thị trường mới nổi

Việt Nam đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư quốc tế khi lọt vào top 4 các thị trường bất động sản mới nổi.

Hiệp hội Các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản toàn cầu, theo đó Việt Nam được xếp thứ 4 trong các thị trường mới nổi về mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
Khảo sát của AFIRE được tiến hành đối với các nhà đầu tư hiện nắm giữ hơn 627 tỷ USD bất động sản toàn cầu, trong đó có 265 tỷ USD tại Mỹ. Trong số này, khoảng 65% những người được hỏi cho biết Mỹ hứa hẹn cơ hội tăng giá tốt nhất, vượt xa 10% số người chọn Trung Quốc ở vị trí số 2.
Trong các thị trường mới nổi, Brazil đã chiếm ngôi vị số 1 của Trung Quốc. Trung Quốc xếp thứ hai, thay vị trí của Ấn Độ. Việt Nam không được xếp hạng năm ngoái, nhưng năm nay bất ngờ xếp thứ 4, đẩy Mexico xuống vị trí thứ 5.
VnEconomy đã phỏng vấn ông Peter Ryder, Tổng giám đốc Indochina Capital, một doanh nhân Mỹ đang thành công với một loạt dự án bất động sản tại Việt Nam, xung quanh câu chuyện này

Ông đánh giá thế nào về xếp hạng mới của AFIRE đối với Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh năm ngoái Việt Nam thậm chí còn không được xếp hạng?

Trong cuộc khảo sát thường niên thứ 19 của AFIRE, Việt Nam được đánh giá là thị trường hấp dẫn mới nổi với vị trí xếp hạng thứ 4, sau Brazil, Trung Quốc và Ấn Độ.
Chúng tôi cho rằng kết quả này là do sự phát triển nhanh chóng tại thị trường bất động sản Việt Nam và các quy định mở cửa nhiều hơn nữa cho phép cho sự tham gia của đầu tư nước ngoài.
Ý nghĩa thực sự của việc xếp hạng này với sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam là như thế nào?
Trong bối cảnh đầu tư bất động sản toàn cầu hiện nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã chứng minh được sự hấp dẫn hấp dẫn từ nhu cầu trong nước và khả năng phục hồi của nền kinh tế, được hỗ trợ bởi các yếu tố như sự tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa nhanh chóng và việc hình thành một lớp trung lưu mới. Mặc dù môi trường đầu tư vẫn đầy thử thách, nhưng thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn đang thu hút sự quan tâm từ các tổ chức đầu tư toàn cầu.
Khảo sát của AFIRE cho thấy mối quan tâm của đầu tư quốc tế đối với thị trường bất động sản của Việt Nam, môt xu hướng đang tăng lên rõ rệt kể từ đầu năm 2010, và có thể sẽ tiếp tục nếu như kinh tế Việt Nam vẫn tăng trưởng lạc quan.
Với việc thị trường bất động sản thương mại và thị trường nhà ở đang hoàn thiện, chúng tôi trông đợi vào mối quan tâm dài hạn của các nhà đầu tư nước ngoài. Ví dụ, sự hợp tác gần đây của chúng tôi với Orix, một trong những hãng dịch vụ tài chính lớn nhất Nhật Bản, là xoay quanh lợi ích của họ trong việc tiếp cận các cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản của Việt Nam.
Tăng trưởng kinh tế khá tích cực trong năm 2010 mang lại sự lạc quan cho thị trường bất động sản Việt Nam. Kể từ thời điểm suy thoái năm 2008, đã có nhiều dự án được khởi động trên tất cả các lĩnh vực, với sự gia tăng nguồn cung cấp đáng chú ý ở các thị trường văn phòng tại Hà Nội và Tp.HCM, cũng như nhà ở và nghỉ dưỡng. Thị trường đang ghi nhận sự gia tăng đáng chú ý từ cả hai khía cạnh nhu cầu thuê cũng như nhu cầu đầu tư.
Từ đầu năm 2010, thị trường bất động sản của Việt Nam đã dần được cải thiện tương ứng với việc tiếp tục mở rộng của nền kinh tế vì quỹ đạo của thị trường bất động sản trong nước đã được liên kết với nền kinh tế. Với triển vọng kinh tế trong và ngoài nước đang sáng sủa hơn, bất động sản thương mại và nhà ở của Việt Nam đang có đà phát triển tích cực, một xu hướng mà chúng tôi dự báo sẽ tiếp tục đến năm 2012.
So sánh với các nước khác ở châu Á trong cùng giai đoạn phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay như thế nào, thưa ông?
Thật khó để so sánh các thị trường bất động sản, bởi vì các biến động theo chu kỳ là khác nhau rất nhiều giữa các khu vực. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn tốt so với nhiều nước châu Á khác về phát triển bất động sản. Từ phương diện cung, Hà Nội và Tp.HCM có nguồn cung khá hạn chế đối với các cơ sở bán lẻ hiện đại và hệ thống nhà ở.
Quá trình đô thị hóa của Việt Nam vẫn tiếp tục mở rộng, nhu cầu nhà ở và các hệ thống thương mại bán lẻ sẽ tiếp tục tăng, và đó là những lĩnh vực mà chúng tôi sẽ ưu tiên đầu tư.
Các kế hoạch của Indochina Capital trong mảng bất động sản trong năm nay như thế nào?
Tại Indochina Land, chúng tôi ghi nhận sự gia tăng doanh số bán nhà ở với tổng doanh thu khoảng 40 triệu USD trong năm 2010. Với các dự án đang triển khai, chúng tôi đã và đang mở rộng ra nhiều lĩnh vực bao gồm bất động sản thương mại, văn phòng, khu du lịch và bất động sản căn hộ dịch vụ…
Trong năm 2011, chúng tôi sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án như Hà Nội Indochina Plaza, một khu liên hợp trị giá 160 triệu USD và khu nghỉ dưỡng Đà Nẵng Hyatt Regency trị giá 130 triệu USD với những phòng ở chất lượng cao. Chúng tôi hy vọng sẽ hoàn tất cả hai trong 6 tháng cuối năm 2011.
Ngoài ra, chúng tôi sẽ ra mắt dự án phát triển mới, đi đầu trong số đó là khu dân cư Nam Sài Gòn ở quận Nhà Bè của Tp.HCM. Chúng tôi cũng đang trong giai đoạn thiết kế một dự án tổng thể có thể cung cấp 1.000 - 1.200 căn hộ cho người có thu nhập trung bình.
Đồng thời, quỹ đầu tư Indochina Land Holdings 3 đã được lập và công bố mới đây với mục tiêu đầu tư vào thị trường bất động sản. Chiến lược đầu tư của chúng tôi đối với quỹ này là tập trung vào các khu dân cư để bán ở cả đô thị và ngoại thành, cũng như với các dự án hỗn hợp tại Hà Nội và Tp.HCM.

Thị trường bất động sản Hà Nội trước "thời khắc lịch sử" b

Trước khi Đồ án Quy hoạch chung Hà Nội đến 2030 và tầm nhìn 2050 được Thủ tướng phê duyệt, UBND cấp huyện, thị xã được phép tổ chức lập quy hoạch chung các đô thị trên địa bàn

Động thái mới về các đồ án, dự án trên địa bàn thành phố

Đồ án quy hoạch chung Hà Nội hiện đang chờ Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, năm 2010 đồ án này được xem là sự kiện quan trọng nhất trong năm bởi tác động của nó đối với thị trường. Đồ án được thực hiện với mục tiêu định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây, chính vì thế nơi đây đã tập trung rất nhiều dự án đầu tư, đồ án quy hoạch được thực hiện.

Nhiều nhà phát triển dự án đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng vào vùng đất này, đã có nhiều dự án đang dần hiện hữu, có những dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và cũng không ít dự án đang được lập quy hoạch,…Bên cạnh đó, đã có nhiều dự án tung sản phẩm ra thị trường. Trong năm qua, không ít dự án đã phải tạm dừng để rà soát điều chỉnh quy hoạch. Điều này phần nào đã làm chậm tiến độ của dự án, dẫn đến nguồn cung khan hiếm không đáp ứng đủ cầu gây nên hiện tượng sốt giá, đẩy giá nhà đất lên cao trong năm qua.

Cũng liên quan đến đồ án, Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời UBND TP Hà Nội về việc tổ chức triển khai lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn, hướng dẫn điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị và cấp giấy phép quy hoạch.

UBND TP Hà Nội chỉ đạo UBND cấp huyện (thị xã và huyện) tổ chức lập quy hoạch chung các đô thị trên địa bàn. Tổ chức lập quy hoạch phân khu cho các khu vực trong thành phố, đặc biệt là trong khu vực đô thị trung tâm để có cơ sở xem xét việc tiếp tục triển khai các dự án đang tồn tại.

Các đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt và phù hợp với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được giữ nguyên giá trị pháp lý. Các đồ án không phù hợp cần phải xem xét điều chỉnh.

Tác động của đồ án đến thị trường

Năm 2010, thị trường chứng kiến giá đất nền tại Hà Nội tăng cao chóng mặt, có nhiều nơi tăng gấp đôi so với năm 2009. Hiện thị trường đang trong giai đoạn khó khăn, trầm lắng, giao dịch thành công rất ít một phần do tâm lý nhà đầu tư đang “chờ” đồ án quy hoạch chung, phần nào do tín dụng khó khăn, lãi suất ngân hàng tăng cao.

Ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chắc chắn rằng khi đồ án quy hoạch chung Hà Nội được thông qua thì sẽ có tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Bởi vì, thị trường bất động sản hiện nay đang trong tình trạng thiếu vốn một cách trầm trọng. Khi thị trường thiếu vốn thì sẽ phải ứng rất nhanh và nhạy với chính sách với quy hoạch.

Quy hoạch ở đâu, được phê duyệt xong mà ở đấy có khả năng sinh lợi cao, ít tiền đầu tư mà được lợi nhiều thì sẽ cuốn hút các nhà đầu tư, và ở đó thị trường sẽ “nóng”. Tuy nhiên, đến một lúc nào đó bão hòa thì các nhà đầu tư sẽ lại tìm kiếm một nơi khác. Do vậy, Đồ án quy hoạch chung Hà Nội đang được xem xét có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Khu vực chuỗi đô thị phía Tây được xem là khu vực tiềm năng nhất khi đồ án quy hoạch chung được thông qua. Bởi theo định hướng Hà Nội sẽ phát triển về phía Tây.

Mặc dù hiện tại đã có nhiều chủ đầu tư nhanh chân hơn khi đón đầu quy hoạch, nhưng thực tế thì thị trường phía Tây vẫn còn nhiều cơ hội để phát triển khi đồ án được phê duyệt. Vấn đề là khả năng tìm kiếm đất ở đó như thế nào? Khi đồ án được chính thức phê duyệt, dự án đường vành đai 4 sẽ dần hiện hữu hơn, có nghĩa là nơi đây sẽ có sức thu hút lớn hơn.

Với động thái trên từ phía Bộ Xây dựng, các đồ án, dự án khu vực phía Tây phù hợp Quy hoạch chung sẽ tiếp tục được triển khai tiếp, giúp đẩy nhanh tiến độ dự án tạo dồi dào nguồn cung cho thị trường. Một số dự án trước đầy phải tạm dừng chờ quy hoạch phân khu đến nay đã tiếp tục triển khai như Kim Chung – Di Trạch,…

Dự án Kim Chung Di Trạch đang làm hạ tầng tháng 11/2010

Ông Phạm Trung Hà – TGĐ Hòa Phát Land nhận định, với chính sách trên có thể nói đã phần nào “cởi trói” cho các dự án. Tuy nhiên, với độ trễ của chính sách từ đầu năm 2011 đến giữa năm 2011 thị trường vẫn chưa có sự phản ứng một cách rõ nét. Nguồn cung vì thế cũng chưa thể dồi dào hẳn. Có thể phải cần một khoảng thời gian đủ dài để các nhà đầu tư thực thi chính sách, do đó có thể vào cuối năm 2011 thị trường sẽ sôi động hơn, khi nguồn cung ra thị trường lớn hơn. Cùng với đó tâm lý nhà đầu tư cũng sẽ an tâm hơn, mạnh dạn hơn trong quyết định đầu tư của mình khi đồ án quy hoạch chung được thông qua.

Bất động sản và lãi suất thu hút kiều hối

Sôi động trên thị trường bất động sản và sự hấp dẫn về lãi suất tiền gửi với đồng USD khiến kiều hối năm 2010 vượt chỉ tiêu gần 2 tỷ USD.

Năm 2010, tổng lượng kiều hối chuyển về Việt Nam đạt trên 8 tỷ USD, tăng 25,6% so với năm 2009, vượt dự kiến ban đầu là quanh mức 6 tỷ USD.

 

Hầu hết các ngân hàng thương mại đều cho biết lượng kiều hối gửi về tăng trên 20% so với năm 2009. Doanh số kiều hối chuyển qua Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) đạt 1,3 tỷ USD, tăng 45% so với năm 2009. Doanh số kiều hối qua Công ty kiều hối Đông Á đạt 1,2 tỉ USD, tăng 20% so với năm 2009.

 

Mức tăng đột biến của dòng kiều hối về Việt Nam trong năm 2010 là khá bất ngờ bởi năm 2009 kiều hối chuyển về nước giảm gần 13% so với năm 2008, xuống 6,3 tỉ USD.

Theo ông Võ Trí Thành, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng kiều hối vào Việt Nam trong năm 2010.

 

Thứ nhất là do sự sôi động trên thị trường bất động sản và thứ hai là do sự hấp dẫn về lãi suất tiền gửi đối với đồng USD tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

 

Khi lãi suất của đồng USD trên thế giới hiện nay khá thấp (lãi suất cho vay liên ngân hàng thế giới chỉ dao động quanh 0,23-0,78%/năm cho tất cả các kỳ hạn) thì ở Việt Nam, các ngân hàng thương mại áp dụng mức lãi suất quanh 5% cho tiền gửi bằng đồng USD là mức cao.

Hơn thế nữa, dòng kiều hối tăng mạnh trong năm vừa qua cũng phải tính tới yếu tố thông thoáng và cởi mở trong chính sách kiều hối của Việt Nam, cho phép gửi và nhận tiền bằng đồng USD. Các ngân hàng thương mại lại đang triển khai và nâng cấp liên tục dịch vụ kiều hối đến tận gia đình.

 

Dự báo năm 2011, lượng kiều hối chuyển về Việt Nam sẽ tăng thêm 6,2%. Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam đứng hàng thứ 16/30 quốc gia trên thế giới có lượng kiều hối chuyển về nhiều nhất.

Thị trường BĐS năm 2011 dưới góc nhìn chuyên gia

Dự cảm của một số doanh nghiệp, chuyên gia địa ốc sẽ giúp hình dung phần nào thị trường BĐS phía Nam trong năm tới.

 

Thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam khép lại năm 2010 với nhiều thăng trầm. Năm 2011, thị trường này sẽ theo xu hướng nào? Đâu là thuận lợi và thách thức mà thị trường sẽ gặp phải?

“Bất động sản sẽ sôi động mạnh vào nửa cuối năm”

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM

Thị trường BĐS khu vực phía Nam năm qua có những khó khăn và thuận lợi nhất định. Sự sôi động của thị trường chỉ diễn ra trong ngắn hạn và dường như chỉ tập trung chủ yếu vào phân khúc dự án nhà ở có mức giá trung bình thấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp vẫn gặp khá nhiều khó khăn về tính thanh khoản.

Bước sang năm 2011, theo tôi, thị trường BĐS sẽ hồi phục và phát triển mạnh trở lại. Hiện nay, Chính phủ đang quyết tâm kiềm chế lạm phát, điều tiết các chính sách tiền về và kỳ vọng năm tới, dòng tiền mới sẽ trở lại thị trường. Mặt khác, thời gian qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách điều tiết thị trường BĐS. Về lâu dài, các quy định này sẽ giúp thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn. Các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS cũng ngày càng được đơn giản hoá, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp đầu tư.

TP.HCM là một thành phố đông dân nhất cả nước, có nhu cầu rất lớn về nhà ở. Với tình hình chung như hiện nay, dự báo thị trường sẽ phát triển và sôi động mạnh vào nửa cuối năm 2011. Phân khúc chủ đạo của thị trường trong năm tới vẫn là dòng sản phẩm có mức giá trung bình thấp.

Ông Phạm Văn Hải -  TGĐ Công ty ACBR

“Kinh doanh bất động sản đi vào chiều sâu”

Xét trên từng phân khúc, năm 2011, dòng sản phẩm cao cấp vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Loại sản phẩm trên sẽ gặp khó khăn trong tìm kiếm khách hàng vì lãi suất vay khá cao dẫn đến việc mua căn hộ không cho thấy là sự lựa chọn tốt nhất. Phân khúc này sẽ tiếp tục đi ngang. Chỉ có những khách hàng có nguồn tiền dư và nhu cầu cấp thiết mới chọn phân khúc trên.

Với phân khúc căn hộ trung bình khá, năm 2011 sẽ có sự cạnh tranh gay gắt. Canh tranh ở đây nghĩa là khách hàng phân khúc này rất đông và sẵn sàng tham gia vào thị trường. Tuy nhiên, không phải đông là hút hàng và sôi động, mà sự sôi động chỉ dừng lại ở những dự án hội tụ các yếu tố như vị trí phù hợp, chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án, cách thức chào bán…

Tóm lại, theo tôi, năm 2011, thị trường sẽ không có sự sôi động mà chỉ phát triển theo chiều sâu, dự án sẽ thành công khi tập trung đến tâm tưởng của khách hàng… Doanh nghiệp địa ốc phải chú trọng hoạt động theo chiều sâu và cần vốn để chứng minh sự an toàn cho khách hàng khi tham gia thị trường. Thị trường năm 2011 tiếp tục cạnh tranh gay gắt và sẽ có hiện tượng dừng bước của nhiều doanh nghiệp mới ra đời khi chưa đủ vốn và kinh nghiệm.

“Kỳ vọng dòng tiền sớm trở lại”

Ông Nguyễn Vĩnh Minh Thành - TGĐ Công ty An Cư Lạc Nghiệp

Càng về cuối năm 2010, thị trường BĐS phía Nam dường như bị đóng băng về giao dịch. Điều này cũng dễ hiễu, bởi hiện nay, Chính phủ đang nỗ lực kiềm chế lạm phát. Lãi suất thời gian qua tăng khá cao đã trở thành nơi “trú ẩn” của dòng tiền tích trữ trong dân. Tuy nhiên, theo tôi, bước sang năm 2011, thị trường sẽ khởi khắc hơn, khi lạm phát được kiềm chế, lãi suất ngân hàng được điều chỉnh xuống thấp, kỳ vọng sẽ có một dòng tiền mới trở lại thị trường, đặc biệt là dòng tiền tích trữ trong dân.

Thị trường BĐS khu vực phía Nam hiện có mức giá khá phù hợp để đầu tư. Song thời gian qua, thị trường này bị ảnh hưởng bởi sự tác động của các chính sách mới và tâm lý chờ giá xuống. Năm 2011, thị trường khó có “sốt giá“ như những năm 2007 - 2008, song chắc chắn, sẽ có “sốt giao dịch”.

“Thị trường lệ thuộc vào cánh cửa tín dụng”

Ông Trần Đức Phương - TGĐ Công ty địa ốc Nam Tiến

So với tốc độ trượt giá của vàng, USD, nguyên vật liệu… có thể nói, khá nhiều dự án BĐS ở khu vực phía Nam hiện có mức giá phù hợp cho người mua nhà ở hoặc để đầu tư. Phần lớn người dân khi tham gia mua BĐS với mục đích đầu tư hay nhu cầu ở nhất thiết đều cần tới sự hỗ trợ về vốn từ ngân hàng. Thời gian qua, các ngân hàng hạn chế cho vay BĐS, cộng với lãi suất ngân hàng khá cao đang là lực cản đối với nhà đầu tư muốn tham gia lĩnh vực BĐS.

Khảo sát của chúng tôi cho thấy, nhu cầu đầu tư vào BĐS của người dân rất lớn, nhất là với các dòng sản phẩm có mức đầu tư trung bình thấp, như các dự án đất nền ở Đồng Nai, Bình Dương, các dự án nhà ở có mức giá trung bình thấp ở TP.HCM… Nhu cầu này chỉ tăng mạnh một khi có sự trợ giúp từ ngân hàng. Do vậy, theo tôi, thị trường BĐS năm 2011 sôi động hay không sẽ tùy thuộc rất lớn vào cánh cửa tín dụng mở hay khép.

 

 

“Thị trường sôi động năm 2011, bền vững năm 2012”

Ông Đoàn Chí Thành - GĐ Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn

Năm 2011, thị trường BĐS sẽ khởi sắc hơn vì giá nhiều dự án BĐS ở TP.HCM thời gian qua gần như đã chạm đáy, sản phẩm các phân khúc có sự điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực tế, với xu hướng tập trung chính vào đối tượng có nhu cầu về nhà ở là những người có thu nhập trung bình thấp. Bên cạnh đó, nhiều kênh đầu tư như vàng, ngoại tệ... biến động nhiều và tăng giá mạnh thời gian qua, trong khi giá BĐS dường như không tăng sẽ tạo ra cơ hội đầu tư khá an toàn với khả năng sinh lời cao.

Dự đoán, năm 2011, thị trường BĐS sẽ bước vào chu kỳ tăng trường mới (1995 - 2002 - 2007 và khả năng là 2011 và 2012). Các chính sách về BĐS đã được điều chỉnh thời gian qua sẽ đi vào thực tế, tạo thêm sự minh bạch cho thị trường này.

Hoạt động giao dịch vẫn đạt mức đỉnh bất chấp những biện pháp kiềm chế

Chính phủ của các nước châu Á đã áp đặt một loạt các biện pháp nhằm ngăn chặn các thị trường BĐS tại đây đang tăng trưởng quá nhanh, nhưng khu vực này vẫn còn cung cấp đến các nhà đầu tư bất động sản một vài thị trường tiềm năng nhất trên toàn cầu hiện nay, điều này đã được khẳng định trong thời gian gần đây.
Giá trị bất động sản ở châu Á đã tăng gấp đôi tại nhiều thị trường trong hai năm trở lại đây. Vì vậy sau khi áp dụng nhiều biện pháp khác nhau để giảm nhiệt thị trường, đặc biệt là ở Trung Quốc và Hồng Kông, tình hình giao dịch sẽ trở nên dịu đi gần như là điều không thể tránh khỏi trong năm tới.

Nhưng vượt xa hơn chuyện đó, tốc độ tăng sẽ lấy lại đà phục hồi một lần nữa tại các thị trường truyền thống của châu Á, mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư bất động sản. Đồng thời, theo nhận định của các nhà phân tích, sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, giá trị tiền tệ có mức tăng ổn định và quan trọng là sự đô thị hóa ngày càng gia tăng ở một số nước, do vậy, họ dự đoán rằng mức giá sẽ tăng trong khoảng từ 5 đến 10% vào năm 2012.

Vẫn chưa thấy có dấu hiệu nào cho thấy sẽ xuất hiện một sự suy giảm về nguồn vốn đầu tư tại các thị trường bất động sản châu Á. Thật vậy, các nguồn đầu tư đang tiếp tục gia tăng, theo số liệu từ công ty dịch vụ bất động sản CB Richard Ellis cho thấy. Điều đó một phần phản ánh sự tăng vọt một cách ồ ạt dòng vốn vào khu vực này do các nhà đầu tư đã quay lưng lại với những thị trường không chắc chắn tại các nước phát triển để chốt những khoản lợi nhuận từ các nền kinh tế đang phát triển nhanh ở khu vực châu Á.

Riêng trong quý 3 năm 2010, vốn đầu tư trực tiếp vào thị trường bất động sản tại châu Á đạt tổng cộng 46 tỷ USD, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2009, theo CBRE, công ty có một mạng lưới rộng lớn trong khu vực, cho biết.

Trong quý 3, giá trị đầu tư tăng 53% so với quý 2, một sự tương phản hoàn toàn so với châu Âu, nơi giá trị đầu tư giảm đi 6%. Khoảng 17% tổng mức đầu tư của châu Á trong quý 3 đến từ bên ngoài thị trường trong nước, tăng từ mức 14% trong quý trước đó.

Theo ông Andrew Ness, giám đốc điều hành của CBRE, giá trị đầu tư cả năm sẽ vượt 60 tỷ USD, tăng mạnh từ mức 37,8 tỷ USD vào năm ngoái. "Hiện tại vẫn còn rất nhiều thị trường châu Á ghi nhận sự hồi phục trở lại.. Đang có nhiều doanh nghiệp người Mỹ và châu Âu bắt đầu nhảy vào và tìm hiểu cơ hội đầu tư.”, ông Ness cho hay.

Tuy nhiên, với việc các chính phủ ngày càng siết chặt quản lý thị trường bất động sản để ngăn chặn sự hình thành bong bóng làm xáo trộn thị trường, chẳng hạn như với những yêu cầu cho vay chặt chẽ hơn đối với việc mua bán tài sản, môi trường đầu tư năm 2011 có vẻ không chắc chắn.

Nhưng nhìn chung về dài hạn, thị trường châu Á vẫn cho thấy có sự chắc chắn nhiều hơn so với Hoa Kỳ hay châu Âu, điều này sẽ thúc đẩy thị trường đi lên, theo nhận định của nhiều nhà phân tích. Trong nhiều năm tới, các nền kinh tế thuộc các quốc gia phát triển được dự báo sẽ chỉ tăng trưởng chậm chạp trong những năm tới khi họ phải đối phó với một loạt những khoản nợ xấu phát sinh trong suốt cuộc khủng hoảng tài chính.

“Cuộc đua” lãi suất của doanh nghiệp bất động sản

Đánh đúng tâm lý lo ngại về lãi suất ngân hàng của nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã tung ra chương trình hỗ trợ lãi suất để thu hút khách hàng.

Trong khi các ngân hàng thương mại đang chạy đua tăng lãi suất huy động để thu hút người gửi tiền thì các doanh nghiệp bất động sản cũng đang bước vào một cuộc đua hỗ trợ lãi suất để chiêu dụ khách hàng.

Mua nhà không lãi suất

Đi tiên phong trong chương trình hỗ trợ lãi suất phải kể đến Công ty Cổ phần SetiaBecamex với dự án EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương). Cuối tháng 9.2010, SetiaBecamex đã đưa ra chương trình “Đầu tư: Kế hoạch mua nhà EcoLakes 30/70” . Theo đó, khách hàng chỉ cần trả 30% số tiền mua căn nhà theo nhiều đợt và vay phần còn lại. Điều quan trọng là khách hàng không phải trả lãi suất trong quá trình xây nhà cũng như bất kỳ khoản nào cho đến khi nhà xây xong và được bàn giao.

Ngày 16.12.2010, trong đợt bán hàng mới của mình, chủ đầu tư dự án Imperia An Phú (quận 2) cũng tung ra một chương trình hỗ trợ lãi suất tương tự, thậm chí với mức hỗ trợ cao hơn. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán 25% và vay ngân hàng phần còn lại. Chủ đầu tư Dự án là Công ty Inveskia, một liên doanh giữa Hàn Quốc và Việt Nam, sẽ hỗ trợ toàn bộ lãi suất từ lúc khách hàng vay đến khi nhận được nhà hoàn thiện. Imperia An Phú có tên cũ là Blooming Park, vừa mới đổi tên sau khi 60% dự án này đã được Inveskia bán lại cho Quỹ Đầu tư Prudential.

Mới đây, ngày 20.12.2010, Công ty Cổ Phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã nhảy vào cuộc chơi khi chính thức áp dụng chương trình “Cơ hội đầu tư hiệu quả”, hỗ trợ tài chính cho các khách hàng mua 150 căn hộ thuộc dự án The EverRich II. Theo đó, khách hàng chỉ đóng trước 30% giá trị căn hộ, phần còn lại được thanh toán khi nhận bàn giao căn hộ (dự kiến năm 2013).

Không mạnh tay như những công ty trên, nhưng Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức cũng tham gia cuộc đua với việc hỗ trợ lãi suất cho khách hàng trong đợt bán hàng của dự án TDH Trường Thọ (Thủ Đức) vào đầu tháng 12 vừa qua. Theo đó, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ cho 20 khách hàng đầu tiên ký hợp đồng mua căn hộ bằng hình thức hỗ trợ 50% lãi suất vay ngân hàng trong vòng 9 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên thông qua Ngân hàng An Bình, Ngân hàng Đại Á, ANZ, Standard Chartered Bank, HDBank, Techcombank...

Hỗ trợ hay giảm giá gián tiếp?

Hầu hết các chủ đầu tư khi đưa ra chương trình này đều cho rằng, đây là sự hỗ trợ thiết thực nhất cho khách hàng trong giai đoạn khó khăn hiện nay. Theo ông Nguyễn Văn Đạt, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Phát Đạt, điều người mua nhà, nhà đầu tư lo lắng nhất là lãi suất vay ngân hàng, nên việc hỗ trợ lãi suất của các doanh nghiệp sẽ khiến họ cảm thấy được chia sẻ. “Nhà đầu tư đang bị khủng hoảng niềm tin. Do đó, với chương trình này, chúng tôi muốn lấy lại niềm tin cho các nhà đầu tư”, ông nói.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ một chuyên gia bất động sản, ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal), cho rằng, đây chỉ là một kỹ thuật bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản. Theo ông, những chủ đầu tư nào bị áp lực bán hàng rất cao mới dùng đến chiêu này. Về thực chất, việc hỗ trợ lãi suất hay các chương trình khuyến mãi, chiết khấu đều là hình thức gián tiếp giảm giá bán sản phẩm.

Trong kinh doanh bất động sản, việc hạ giá bán sản phẩm sẽ làm mất giá trị của dự án và giảm lòng tin của nhà đầu tư vào dự án rất nhiều. Nhà đầu tư đi trước phải luôn có lợi thế hơn nhà đầu tư đi sau. Do đó, nếu những đợt bán hàng sau có giá thấp hơn đợt trước thì uy tín của dự án đó sẽ bị giảm ngay lập tức. Điều này buộc các chủ đầu tư phải tìm cách giảm giá bán sản phẩm một cách gián tiếp.

Mặc dù nhận xét như vậy, nhưng theo ông Thắng, trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, những phương thức bán hàng như trên là rất sáng tạo và khá hay. “Sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia vào cuộc đua lãi suất khi áp lực cạnh tranh ngày càng tăng”, ông dự báo.

Theo chủ đầu tư EcoLakes, với chương trình hỗ trợ trên, khách hàng sẽ tiết kiệm được khoảng từ 70-200 triệu đồng nhờ không phải trả lãi suất. Đối với dự án Imperia An Phú, theo ông Cao Thanh Hoàng, Trưởng phòng Kế hoạch của Inveskia, nếu được hỗ trợ lãi suất, khách hàng sẽ tiết kiệm khoảng 4% giá trị căn hộ. Trong khi đó, theo tính toán của chủ đầu tư dự án The EverRich II, nếu tính lãi suất vay hiện tại và số tiền phải góp trong 3 năm thì khách hàng sẽ tiết kiệm được gần 1 tỉ đồng đối với căn hộ có diện tích 124 m².

Để đẩy mạnh bán hàng, việc các chủ đầu tư chọn biện pháp hỗ trợ tài chính là điều dễ hiểu, nhưng việc này sẽ tạo sức ép khá lớn đối với những doanh nghiệp không mạnh về vốn, nhất là trong trường hợp hỗ trợ lãi suất vay. Bởi lẽ, nếu doanh nghiệp không kịp hoàn thành dự án theo đúng tiến độ thì khoản lãi suất gánh thêm cho khách hàng là không nhỏ.

Thực tế cho thấy, những doanh nghiệp đi tiên phong trong chương trình hỗ trợ lãi suất thời gian qua đều là những công ty lớn. Với dự án EcoLakes, chủ đầu tư là Tập đoàn Setia của Malaysia. Còn Imperia An Phú vừa có sự góp mặt của Quỹ Đầu tư Prudential. Đối với The EverRich II, có thể thấy chủ đầu tư Công ty Phát Đạt là doanh nghiệp lớn trên thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó, dù là hình thức nào đi chăng nữa, hỗ trợ hay là giảm giá gián tiếp thì cũng chỉ có những kẻ “mạnh vì gạo, bạo vì tiền” mới có thể tham gia cuộc chơi.